Que faire de la maison après le décès d'un parent ? Les étapes dans l'ordre

D'abord, protéger le bien et ne rien précipiter

Les premiers jours, l'objectif est simple : que le bien ne se dégrade pas, et que personne ne prenne une décision qu'il regretterait.

• Prévenez l'assurance bâtiment et ménage. Un logement inoccupé doit souvent être signalé pour rester couvert, notamment contre le vol et les dégâts d'eau.
• Sécurisez le logement : clés (notez qui détient un double), chauffage hors gel en hiver, courrier, objets de valeur.
• Ne videz rien et ne vendez rien. Le Code civil prévoit qu'un héritier qui s'immisce dans la succession, par exemple en disposant des biens au-delà de la simple administration, perd le droit de la répudier (art. 571 CC). Il accepte alors aussi les dettes éventuelles.

Concrètement, payer une facture urgente d'électricité ou faire réparer une fuite relève de l'administration courante. Donner les meubles, vider la cave ou mettre la maison en vente, non.

Chercher le testament et laisser l'autorité ouvrir la succession

Tout testament trouvé doit être remis à l'autorité compétente, même s'il paraît sans valeur (art. 556 CC). Selon le canton, c'est la justice de paix, un notaire ou une autre autorité qui ouvre la succession, communique le testament et informe les héritiers. À Neuchâtel, par exemple, le guide pratique du pouvoir judiciaire indique que les testaments doivent être remis à un notaire.

Cherchez aussi un éventuel pacte successoral, un contrat de mariage, et rassemblez les documents utiles : acte de décès, livret de famille, dernière déclaration d'impôt, relevés bancaires, contrat hypothécaire, polices d'assurance.

Les deux délais à ne pas manquer

• Un mois pour demander un bénéfice d'inventaire (art. 580 CC), si vous avez un doute sur les dettes. L'autorité dresse alors l'inventaire de l'actif et du passif avant que vous décidiez.
• Trois mois pour répudier la succession (art. 567 CC). Sans répudiation, la succession est considérée comme acceptée, avec ses dettes. La déclaration se fait auprès de l'autorité compétente du dernier domicile du défunt, en général par lettre recommandée selon le portail ch.ch.

Pour les héritiers légaux, ces délais courent en principe dès le moment où ils ont connaissance du décès. Pour un héritier institué par testament, le point de départ peut être différent. Calculez vos dates avec notre outil de délais légaux, et faites-les confirmer par l'autorité ou le notaire.

Obtenir le certificat d'héritier

Le certificat d'héritier (art. 559 CC) prouve qui sont les héritiers. Sans lui, impossible d'agir auprès de la banque, du registre foncier ou du notaire. Lorsqu'il y a un testament, il n'est en principe délivré qu'un mois après la communication aux personnes concernées, pour laisser le temps à d'éventuelles contestations. Tous les détails dans notre guide du certificat d'héritier.

Pendant ce temps : l'hypothèque et les charges

Signalez le décès à la banque et continuez à payer les intérêts, les charges de copropriété, les assurances et les impôts fonciers. Ces frais sont dus par la succession. Celui qui les avance garde tous les justificatifs : ils seront pris en compte lors du partage.

Si personne n'a les moyens d'avancer ces montants, parlez-en tôt avec la banque. Une solution est presque toujours plus simple à trouver avant un retard de paiement qu'après.

Désigner un interlocuteur commun

Tant que la succession n'est pas partagée, les héritiers forment une hoirie : ils possèdent le bien ensemble et décident à l'unanimité (art. 602 CC). Pour éviter que chaque héritier appelle la banque ou le notaire de son côté, désignez un interlocuteur, mandaté par écrit par les autres. Si certains vivent loin, une procuration et des réunions en visioconférence simplifient beaucoup les choses.

Ensuite seulement : garder, louer, racheter ou vendre ?

Quand les héritiers sont connus et que la succession est acceptée, vient la vraie décision. Il n'y a pas de bonne réponse unique :

• Garder en commun : possible, mais toutes les décisions se prennent à l'unanimité, ce qui devient lourd avec le temps.
• Louer : des revenus, mais une gestion à organiser pour le compte de tous, et des loyers imposables pour chacun selon sa part.
• Un héritier rachète : il verse une soulte aux autres. Voir comment calculer la soulte.
• Vendre : le prix net est partagé selon les parts. Voir les impôts à prévoir.

Le point de départ de toute discussion sereine est une estimation neutre, expliquée à chaque héritier avec les mêmes chiffres. Notre calculateur de partage donne une première idée de ce que chacun recevrait dans chaque scénario.

Ne pas oublier la déclaration de succession

Dans chaque canton, l'administration fiscale demande une déclaration ou un inventaire fiscal de la succession, dans un délai qu'elle fixe. La valeur du bien immobilier y figure. Selon le canton et le lien de parenté, un impôt sur les successions peut être dû. Le notaire ou un fiscaliste peut vous aider à la remplir.

Le tri des souvenirs, le moment venu

Le tri des meubles et des souvenirs est souvent le moment le plus chargé en émotions. Prenez le temps. Une méthode qui fonctionne : chaque héritier dresse la liste de ce qu'il souhaite garder, puis on répartit, si besoin par tirage au sort ou en compensant la valeur. Les objets de valeur peuvent être estimés. Le débarras par une entreprise ne vient qu'ensuite, avec l'accord de tous.

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Questions fréquentes

Sources officielles

• Code civil suisse (CC), droit des successions, art. 457 à 640
• ch.ch, portail de la Confédération : refuser un héritage
• Pouvoir judiciaire neuchâtelois : guide pratique des successions

Informations vérifiées le 1er novembre 2026. Information générale : elle ne remplace pas un conseil juridique, notarial ou fiscal personnalisé.

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