Vendre un bien hérité en Suisse : quels impôts et frais prévoir ?

1. L'impôt sur les successions

Il n'existe pas d'impôt fédéral sur les successions : c'est un impôt cantonal, parfois complété par un impôt communal. Il dépend surtout du lien de parenté entre le défunt et l'héritier.

• Le conjoint survivant en est généralement exonéré dans les cantons romands.
• Les descendants sont exonérés totalement ou en grande partie dans la plupart des cantons romands. Le canton de Vaud impose les descendants au-delà d'un abattement, nettement relevé au 1er janvier 2025.
• Les autres héritiers (frères et sœurs, neveux, personnes sans lien de parenté) paient selon un barème cantonal, souvent élevé.

Le bien immobilier est imposé dans le canton où il se trouve. La déclaration de succession est à remettre dans le délai fixé par l'administration fiscale cantonale. L'impôt sur les successions est dû que le bien soit vendu ou non : il porte sur l'héritage, pas sur la vente.

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2. L'impôt sur le gain immobilier

Il frappe la plus-value réalisée lors de la vente : la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, augmenté des investissements qui ont augmenté la valeur du bien.

Point essentiel : la succession bénéficie d'un report d'imposition, prévu par la loi sur l'harmonisation des impôts directs (art. 12 LHID). L'héritage n'est pas une vente : il ne déclenche pas l'impôt. Lors de la vente par les héritiers, le gain est en principe calculé depuis la dernière acquisition à titre onéreux, souvent l'achat par le défunt, et la durée de détention du défunt est prise en compte.

Dans la plupart des cantons, le taux baisse avec la durée de détention. Pour un bien détenu depuis longtemps par le défunt, l'impôt peut donc être nettement plus faible que pour un bien acheté récemment. Les règles exactes (taux, durées, déductions) sont propres à chaque canton.

3. Les droits de mutation et frais de notaire

Les droits de mutation et les frais de notaire et de registre foncier liés à la vente sont, selon l'usage de la plupart des cantons romands, à la charge de l'acheteur. Ils peuvent toutefois être partagés par convention. Vérifiez l'usage de votre canton et ce qui est prévu dans l'acte de vente.

4. Les autres coûts de la vente

• Le remboursement de l'hypothèque, et une éventuelle pénalité de sortie anticipée si la vente intervient avant l'échéance d'un taux fixe.
• Les honoraires de courtage, si un courtier est mandaté.
• Le débarras, le nettoyage et les petits travaux de remise en état.
• Les charges payées depuis le décès (intérêts, assurances, copropriété), qui sont remboursées à celui qui les a avancées.

Tout cela se déduit du prix avant le partage entre héritiers.

Et l'impôt sur le revenu et la fortune ?

Tant que le bien n'est pas vendu, chaque héritier déclare sa part du bien dans sa fortune. Si le bien est loué, les loyers sont imposables pour chacun selon sa part. Après la vente, la part du prix reçue par chaque héritier entre dans sa fortune ; elle n'est pas un revenu imposable.

Calculer ce que chacun touchera

La formule est simple : prix de vente − hypothèque − frais de vente − impôt sur le gain immobilier = montant net à partager. Chaque héritier reçoit ensuite sa part, avant son éventuel impôt sur les successions.

Indiquez vos montants dans notre calculateur de partage. Pour un chiffrage fiable de l'impôt sur le gain immobilier, faites-le calculer par le notaire ou un fiscaliste avant de signer : l'impôt est souvent retenu sur le prix au moment de la vente.

Vendre maintenant ou plus tard ?

Attendre peut réduire l'impôt sur le gain immobilier si le taux baisse encore avec la durée de détention, mais les charges continuent de courir et le marché peut évoluer dans les deux sens. Il n'y a pas de règle générale : comparez les scénarios chiffrés, avec une estimation à jour. Si les héritiers ne s'entendent pas sur le moment, voir notre article un héritier refuse de vendre.

Questions fréquentes

Sources officielles

• Loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs (LHID), art. 12
• Code civil suisse (CC), droit des successions, art. 457 à 640
• Vaud : nouvelles règles d'impôt sur les successions et donations dès 2025 (ATS / allnews)
• Pouvoir judiciaire neuchâtelois : guide pratique des successions

Informations vérifiées le 1er novembre 2026. Information générale : elle ne remplace pas un conseil juridique, notarial ou fiscal personnalisé.

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