Succession immobilière dans le canton de Vaud : ce qu'il faut savoir

Les premières démarches dans le canton de Vaud

Après un décès, le bien immobilier appartient à l'ensemble des héritiers, qui forment une hoirie et décident à l'unanimité (art. 602 CC). Les délais du Code civil sont les mêmes dans toute la Suisse : un mois pour demander un bénéfice d'inventaire (art. 580 CC) et trois mois pour répudier la succession (art. 567 CC). Calculez vos dates avec notre outil de délais légaux.

Qui fait quoi dans le canton de Vaud

Dans le canton de Vaud, le juge de paix du district du dernier domicile du défunt dirige la succession : ouverture des testaments, déclarations d'acceptation ou de répudiation, bénéfice d'inventaire et certificat d'héritier. La demande de bénéfice d'inventaire lui est adressée dans le mois qui suit le décès, ou dès qu'un héritier a connaissance de sa qualité.

Lorsqu'il y a un testament, son ouverture est publiée dans la Feuille des avis officiels (FAO) ; sans opposition dans le délai d'un mois, le certificat d'héritier peut être délivré aux héritiers institués. Sur demande, le juge de paix établit aussi la réquisition d'inscription au registre foncier des immeubles de la succession.

L'impôt sur les successions dans le canton de Vaud

Le conjoint et le partenaire enregistré sont exonérés de l'impôt vaudois sur les successions. Pour les successions ouvertes depuis le 1er janvier 2025, il est déduit CHF 1'000'000 du montant net de la part revenant à chaque souche de descendants (enfants, petits-enfants) lorsque cette part ne dépasse pas CHF 1'001'000 ; au-delà, la déduction diminue progressivement (art. 31 LMSD). Pour les successions ouvertes avant 2025, la déduction était de CHF 250'000. Les autres héritiers sont imposés selon le lien de parenté.

Vendre ou garder le bien

Si les héritiers vendent, l'impôt cantonal sur le gain immobilier est en principe calculé depuis la dernière acquisition à titre onéreux, souvent l'achat par le défunt, car l'héritage bénéficie d'un report d'imposition (art. 12 LHID). Les droits de mutation et les frais de notaire suivent les règles et usages vaudoiss. Avant de décider, comparez les options avec notre calculateur de partage : vente, rachat de la part des autres, location.

Un héritier bloque la décision ? Lisez nos solutions quand un héritier refuse de vendre et découvrez notre approche de médiation.

Notre accompagnement dans le canton de Vaud

Dans ce canton, notre équipe vous accompagne directement : premier entretien, plan d'action, estimation expliquée à chaque héritier, réunion de famille, puis, si la famille le décide, préparation et vente du bien.

Les premières étapes sont gratuites. Une rémunération n'intervient que si la famille nous confie la vente, avec un taux annoncé par écrit à tous les héritiers avant tout engagement.

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Questions fréquentes

Sources officielles

• vd.ch : formulaires et lexique du droit des successions
• Tribunal cantonal vaudois : circulaire sur la délivrance du certificat d'héritier
• vd.ch : article 31 LMSD commenté (montant exonéré dès le 1er janvier 2025)
• Code civil suisse (CC), droit des successions, art. 457 à 640
• Loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs (LHID), art. 12

Informations vérifiées le 1er novembre 2026. Information générale : elle ne remplace pas un conseil juridique, notarial ou fiscal personnalisé.